As construtoras desses empreendimentos vendem uma parte do imóvel em cotas e o dono de cada cota recebe um valor proporcional do aluguel. Existem cotas no mercado que valem menos de R$100 e você pode comprar quantas estiverem à venda.

Isenção de imposto de renda: no recebimento dos rendimentos mensais para pessoas físicas, que tenham menos de 10% da totalidade de cotas do fundo e exclusivamente para fundos imobiliários cujas cotas sejam negociadas em Bolsa de Valores e que tenham mais de 50 cotistas.
O IOF é isento para todos os cotistas.

Os fundos imobiliários são uma excelente opção para quem já tem algum tipo de investimento e deseja diversificar a sua carteira. Alguns fundos já trazem em seu próprio portfólio diferentes tipos de imóveis, como uma universidade e um shopping, por exemplo. Essa é uma excelente forma de minimizar seus riscos e proteger seu patrimônio, já que um setor é diferente do outro (no caso acima, educação e comércio).

Diferente de um imóvel, cuja venda é trabalhosa e exige cuidados, o fundo permite negociar as cotas em Bolsa. E, se não quiser vender todas, pode vender só a parte que quiser, já que também é possível negociar em partes. E mesmo que o fundo não tenha liquidez diária, uma semana costuma ser um prazo razoável para a venda das cotas.

O valor das cotas dos FIIs oscilam no mercado, assim como a oscilação do valor de um imóvel no mercado tradicional. Enquanto você estiver posicionado no fundo e no momento de fazer a venda é importante observar por quanto se está negociado a cota daquele FII, pois pode ter algum prejuízo ou uma valorização adicional (que traria um lucro além dos aluguéis recebidos mensalmente).